二房东不为人知的风险 新博美IPO为何被否了

《投资者报》 张诗雨 2017-08-14 01:43:00  收藏

新博美的承租运营模式,可以说优势和风险都来自于此。卖场业主常常前脚将物业租给新博美,后脚又卖了出去。此外,现有近1.4万平方米租用的卖场已经被业主抵押

红星美凯龙、富森美等家居卖场企业成功登陆资本市场、分享当中红利,眼红了不少同行企业。7月28日,一家叫做“西藏新博美商业管理连锁股份有限公司”(下称新博美)的卖场企业更新了招股说明书,然而,该公司因财务数据、商业模式等种种问题首发未被通过。


《投资者报》记者注意到,新博美2016年净利润同比下滑11%,现3家2016年新开卖场均处于亏损中,此次却计划利用上市募集到的资金,来建设6家新卖场。与此同时,公司现有近1.4万平方米租用的卖场被抵押。


对于房屋被抵押,新博美如何应对?公司现已业绩下滑,去年新开的部分卖场还在亏损,为何还要上市扩张业务?就以上相关问题,记者向新博美致函,得到公司部分回应。

承租模式遭到质疑

那么,新博美商业模式有何特别之处,以致遭到证监会的询问?不同于一些家居卖场,新博美旗下的卖场并非自有物业,而是租来的。公司将此称作“承租运营”,即公司将卖场租来,在取得使用权后,将其内外部装修一番,再将整个卖场租给多个商户。也就是说,新博美相当于商户的中间商,即所谓的二房东。


尽管新博美在招股书中一再强调,其承租经营模式可复制性强、投资规模小、回报周期短、风险低,扩张速度受自有资金规模限制程度低。但记者注意到,这一模式也为公司带来一定麻烦,卖场业主常常前脚将物业租给新博美,后脚又卖了出去。公司在招股书中披露,旗下的成都龙泉店与双流店都曾出现上述状况,公司已将两店“房东”告上法庭。


对此,证监会要求新博美说明,上述两项未决诉讼的进展情况,以及对生产经营、财务状况和经营成果的影响,是否会影响卖场相关租赁合同的正常履行,公司所采取的应对措施等。


除此之外,新博美有多处卖场已被业主抵押。公司招股书中透露,其现有21处租用物业中,有7处已被抵押。对于这些被抵押的卖场,新博美计划采取哪些措施应对?然而公司并未正面回答《投资者报》记者,仅回应“公司自有物业不存在抵押的情形”。


对于新博美承租运营的这一模式,证监会担忧是否将影响公司的持续盈利性。记者通过梳理发现,今年以来,发审委共审核326家企业的IPO中,其中有45家被否,究其原因主要集中于持续盈利性、规范运作、信息披露、募集资金运用等方面问题。

平均单价不断滑坡

新博美选择“承租运营”模式有其历史渊源。2003年成立初期以地产营销起家,彼时的名字叫做博美地产营销,是其当家人苏丁与另一合伙人成立。2012年,公司改名叫做新博美商业管理连锁有限责任公司。由此可见,新博美以地产营销起家,因而旗下未有多少自有物业,但他们具备一定的地产行业经验与资源,因而了解哪些物业适合承租、作为家居卖场。


虽然叫做西藏新博美,但新博美的卖场主要集中在四川。截至2016年底,公司共有12家卖场,全部位于四川省。从财务数据来看,承租运营模式并未让新博美有明显优势。公司2016年的毛利率为37%,相比之下,采用部分自营物业的红星美凯龙毛利率为71%,完全使用自有物业作为卖场的富森美为69%。


与此同时,新博美近年来业绩有所下滑。公司2015年、2016年营业收入分别同比下滑2.2%、6%,净利润分别同比下滑1.8%、11%。


新博美营业收入来源于哪些方面?为何近年来营业收入在减少?对此,新博美向《投资者报》记者回应:“公司营业收入主要由经营面积、出租率和单价共同决定。经营面积的变化取决于公司新市场的开发建设进度;出租率由卖场周边环境、公司的招商能力、品牌吸引力等因素决定;单价水平取决于公司提供的服务本身之外,还受宏观经济环境、市场竞争状况、区位因素和商户盈利能力等因素影响。”


记者通过新博美招股说明书得知,公司自2014年以来,经营范围在不断扩张,2014年至2016年,月平均出租面积分别为252万平方米、264万平方米、282万平方米。那么,既然经营面积在扩大,为何营业收入不增反降了呢?原因在于,公司的平均单价,即每平方米每月租金在不断下降,2014至2016年分别为53、48、42元。


至于新博美平均收费单价为何下降的问题,公司并未在招股书中予以详细解释,这也是新博美此次IPO被否的原因之一。对此,证监会要求新博美说明平均收费单价、毛利率明显下降的具体原因,以及所采取的应对措施等。

新开卖场尚未见效

尽管业绩在下滑,新博美此次却计划募集1.5亿元,对于这笔资金的用途,新博美对《投资者报》记者表示,将用于建设新店,进一步抢占市场先机,扩大区域优势;改造老店,巩固区域市场竞争力;建设OTO平台,拓展经营模式。


这1.5亿元中,将有9383万元用于新建卖场,新博美计划在峨眉山、资中、崇州、威远、都江堰、拉萨新建6家卖场。为何选择这些三四线城市扩展业务?新博美解释,是为实现规模化扩张、抢占市场先机。此外,上述城市装饰建材家居市场起步较晚,起点较低,行业内知名企业对这些区域的业务开拓相对谨慎,这也为公司发展预留了市场空间。


然而,记者通过招股书发现,尽管已有12家卖场,为新博美提供营收大头的主要集中在4家卖场,它们分别是四川温江店、龙泉店、郫县店、彭州店。4家店在2014~2016年间,为公司贡献了60%~75%的毛利。相比之下,邛崃店、峨眉山店、乐至店等2016年新开的3家卖场当年毛利率为负数,并未给公司带来业绩增长。


对此,公司回应《投资者报》记者称:“上述3家新开卖场是因优惠政策造成单价较低,从而导致公司2016年度收入下滑。”■

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